APPART _ les pires réflexes immobilier
#14 ou comment investir dans un appart neuf sans le regretter
Hello!
C’est encore Vendredi, j’ai eu du mal à rédiger cette édition #14 de investir utile en début de semaine. Alors je vous la livre en fin de semaine avec beaucoup d’amour et d’informations utiles j’espère.
C’est parti !
Au programme:
Introduction
APPART : Les pires réflexes IMMO
Combattre ces réflexes et rester efficace !
1. Introduction
De nombreux Gourous crient sur les toits
“ Prenez votre retraite grâce à la valeur de votre logement !”
“ Votre maison est un actif “
Conneries avec un grand C.
Ce n’est pas moi qui le dit , c’est MJ DeMarco dans son livre “ l’autoroute du millionnaire
c’est pour dire que le monde de l’immobilier est beaucoup plus complexe pour se fier à un seul slogan généraliste.
De même , plusieurs dits, transmis, répétés finissent par développer chez monsieur tout le monde de fausses croyances autour de l’investissement immobilier _ et par la suite de très mauvais reflexes immobiliers.
2. APPART : Les pires réflexes en immobilier
Aujourd’hui, je fais le tri de toutes les idées reçues que j’ai vu avec mes clients. j’en choisi le 5 pires réflexes autour de l’achat d’un appartement neuf.
GO !
2.1 C’est du neuf, pas de problème !
Oh que si !
Du moment qu’un produit provienne d’un process de fabrication, il y aura toujours problème. c’est pourquoi les marques commerciales assurent une garantie de leur produits.
Si j’achète un IPHONE neuf et que je trouve un problème d’écouteurs par exemple
je ne vais pas forcément douter de la marque
je ne vais pas dire que c’est le cas de tous les IPHONE S
je vais chercher la garantie pour résoudre ce problème
Au pire des cas, il y aura remplacement de la pièce et l’histoire est bouclée.
Mais le process de construction dans l’immobilier est beaucoup plus complexe que la fabrication dans une chaine industrielle . Du coup, le risque est aussi beaucoup plus complexe
il concerne:
la partie visible : les matières, les matériaux, les équipements, les finitions …
la partie cachée : les réseaux, les systèmes, la conception, l’usage …
la partie enfouie : les fondations, les raccordements …
la partie juridique réglementaire
la partie foncière
Quand il y a problème, ça revient à une ou plusieurs parties à la fois.
L’origine du problème revient alors à une ou plusieurs parties prenantes impliquées dans le projet.
Pour ne pas tomber dans cette marmite, on a toujours besoin d’une inspection PRE- ACHAT
Il est important de vérifier si tout est ok :
Avant la promesse de vente
pendant le chantier
lors de la remise des clés
tu peux consulter ces vidéos ou je parle spécifiquement de l’achat sur plan :
2.2 Tous les apparts de même configuration se valent
Dans un immeuble, aucun appartement n’est identique à l’autre :
même s’ils ont le même plan
même s’ils ont exactement la même surface
même s’ils sont sur le même étage
Chaque appartement a ses propres caractéristiques. De ce fait, chaque appartement a sa propre qualité spatiale.
Dire que tous les S3 du même immeuble se valent , c’est faire la sourde oreille parfois sur :
une mauvaise orientation au soleil
un vis à vis problématique
une nuisance sonore
une vue désagréable
et j’en passe .
et faire la sourde oreille sur des éléments capitaux pour notre bien être , c’est investir pour des ennuis , non pas pour des bénéfices.
2.3 Il faut faire vite, il ne reste plus d’appart
l’impulsion est le pire ennemi de l’investissement.
Si on investit par impulsion , on sème le regret parce qu’on est véhiculé par nos émotions mais après coup, on se rend compte des anomalies.
Malheureusement, certains promoteurs immobiliers jouent sur ça en créant une situation d’urgence pour pousser le client à acheter.
Au risque de me répéter, acheter un appart n’est pas comme acheter une paire de chaussures. les conséquences d’un mauvais choix sont proportionnelles au prix dépensé. On ne peut pas se permettre de risquer un tel budget juste par feeling.
Par contre, on peut être proactif pour ne pas rater une bonne opportunité en faisant appel à un expert dans le domaine qui va nous accompagner dans notre prise de décision même rapidement.
2.4 Il faut suivre la tendance pour être rentable
Qu’est ce qu’une tendance en immobilier ?
C’est un indicatif qui influence les statistiques du marché vers la hausse parce que tout le monde y adhère. ça peut être :
une zone ( zones nouvelles ou émergeantes )
un équipement technologique ou de confort ( domotique, connectivité)
un mode de vie ( coworking, télétravail )
un engagement ( green building, éco-construction )
un style ( cuisine ouverte, open space …)
Mais la tendance , ça bouge. c’est volatile.
les maisons à niveaux des années 90 avec des petites marches par ci , par là sont à fuir comme la peste aujourd’hui, parce que ce n’est pas pratique. Quand ça ne répond plus à la demande du moment, ce n’est pas rentable.
La tendance c’est aussi mettre ses œufs dans le même panier _ que les autres !
qu’est ce qui se passe alors?
Trop de demandes donne plus de concurrence
Plus de concurrence donne des prix plus bas
Des prix plus bas donne risque de rentabilité
Moral de l’histoire;
on peut suivre une tendance et ne pas être rentable
on peut suivre une tendance et ne pas être rentable dans la durée
Pour suivre une tendance, il faut le faire de manière avisée et étudiée.
2.5 Plus c’est grand , plus c’est rentable !
Plus c’est grand,
plus il y aura de l’entretien , plus il y aura des charges
plus il y aura des frais d’exploitation , plus il y aura des charges
plus on peine à trouver un locataire adéquat, moins il y aura des revenus
plus il y aura des risques de perte d’espace , moins il y aura de stabilité locative
En somme, plus c’est grand, ce n’est pas toujours rentable. ça nécessite un état de
son potentiel
ses défauts
pour définir sa rentabilité et sa durée dans le temps.
3. Comment rester efficace donc rentable
C’est difficile de combattre les idées reçues quand tout le monde pense de la même manière. On a l’impression qu’on nage contre courant et ça nous déstabilise.
Si on veut rester efficace et avoir des résultats tangibles, il faut se créer un plan actionnable à trois règles:
1. Inspecter le bien
Quand un bébé est né, la première conduite du pédiatre c’est de lui faire un test qui évalue son état. ça s’appelle le test d'Apgar.
Quand on achète un appart neuf, ça doit être la même chose. il ne faut pas sous estimer l’inspection minutieuse de l’appart à chaque stade et à tous les niveaux.
2. Ne pas surestimer ses compétences :
Par défaut, on a l’impression qu’on peut statuer de l’état d’un bien neuf à première vue. on croit avoir les connaissances nécessaires pour détecter les problèmes et savoir les résoudre seul. Un professionnel , ça coute de l’argent mais ça en fait gagner beaucoup : de l’argent, du temps et de l’effort .
3. Choisir le bon vis à vis :
N’est pas expert, toute personne qui porte ce titre _
ça s’applique sur tous les domaines et pour tous les métiers. Parce que pour bien porter ce titre, il faut beaucoup plus qu’un papier. il faut justement de l’expérience, de l’expertise et de l’objectivité.
j’ai toujours dit à mes clients que le résultat d’une expertise vient d’une méthode scientifique et non pas d’un avis rapide et subjectif.
je procède par AUDIT QUALITE VALEUR en analysant tous les aspects du bien suivant le filtre de la qualité et de la valeur. Pour en savoir plus, j’en parle juste ici
C’est tout pour aujourd’hui, si tu comptes acheter un appart neuf ou ancien mais que tu ne sais pas encore par où commencer, réserves ton appel découverte gratuit de 30 mn. on pourra en parler ensemble pour débloquer la situation.
Merci d’avoir lu jusqu’à la fin.
Fatma
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Un merci spécial pour ceux et celles qui m’inspirent et me soutiennent :
Hatem Bejar, CEO de darkwork , ambassadeur du coworking à domicile
Aicha Mejri, coach de carrière et pro du recrutement Tech
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Safa Guermezi, travel Planner et experte en Marketing
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Ah que j’aimerais t’avoir rencontrée plus tôt pour m’accompagner dans des achats immo 😅 en tous cas maintenant je sais qui consulter la prochaine fois !