Comment améliorer le rendement immobilier par la qualité ?
#16 ou comment bâtir sa rentabilité sur de bonnes bases
Hello!
C’est l’édition #16 de #investirutile. On clôture la saison estivale et on reprend le format initial avec un thème principal à développer pour chaque numéro. Et pour la rentrée, j’ai choisi de vous parler de rendement dans l’immobilier et sa relation avec la qualité habitable.
C’est parti !
Sais-tu que tu peux :
réserver ton speed consulting gratuit du mois
profiter de mes services de conseil ou de l’accompagnement
commander un audit de ton bien
suivre les dernières éditions de la newsletter #investirUTILE
Sinon, let’s go !
Au programme:
Introduction
la rentabilité du marché VS la rentabilité réelle
5 conseils pour un meilleur rendement
conclusion
1. Introduction
Mr Salah habite à Sfax. En 2011, il achète un appartement à Tunis dans la zone de l’Ariana pour le prix de 124 200 DT. d’après ses calculs, il devait faire un rendement locatif net de 8,21%
Une partie de sa retraite devait venir du loyer actualisé en 2022 à 1100dt/mois.
Sauf qu’aujourd’hui, l’appart est vacant et Mr Salah ne touche pas au rendement locatif qu’il a prévu.
Pourquoi?
parce que des dégâts des eaux surviennent à chaque fois qu’on utilise le chauffage, ça a pourri la vie aux locataires.
Résultat
Un appart vide pour des années et une retraite qui manque.
C’est clair que le problème des eaux est trop risqué. mais , ça aurait pu être aussi :
des pièces de vie mal éclairées
des odeurs désagréables et de l’air confiné
un vis à vis gênant
trop d’escaliers casse gueule
une allège de fenêtre insécure , etc…
Tous ces problèmes font fuir le locataire et reviennent à la même origine: l’habitabilité.
c’est la capacité à occuper un lieu d’une manière pratique, confortable est saine.
Plus l’habitabilité est non qualitative 👎 , moins il y aura de revenu financier 💰.
Dans cette édition, je vais t’expliquer le rapport de la qualité habitable à la rentabilité réelle dans l’immobilier.
GO !
2. la rentabilité du marché VS la rentabilité réelle
Les gens sont rassurés quand on leur donne des chiffres. c’est pour ça que les agents immobiliers et d’autres professionnels du domaine s’y mettent à la tâche. On affiche de 8 à 12 % de rendement pour des biens qui coutent chers , qui se louent chers.
la formule étant:
Rendement Locatif (%) = (Revenu locatif annuel / Coût total de l'Investissement) x 100En réalité, ce ne sont que des chiffres basés sur les statistiques du marché. Autrement dit, cette formule prend en compte uniquement les transactions effectuées sur le marché et les frais réglementaires ( coût des impôts par exemple)
la variable dans cette équation c’est le montant du loyer.
Plus le loyer est stable , plus le rendement est garanti.
Alors, qu’est ce qui rend un loyer instable?
1. Moins de demande :
Un locataire est attiré par ce qui lui est pratique.
Exemple: Sur 10 annonces de location sur le net, il y a 9 demandes de renseignement sur l’étage.
C’est pour dire que la demande suit les besoins habitables de l’usager. Plus on répond aux besoins d’accessibilité, de commodité et de bonne fonctionnalité, plus la demande sera élevée.
Moins il y en aura, moins le loyer visé sera réel
2. le taux d’occupation :
un appart loué par le même locataire pendant 3 ans rapporte un loyer constant avec une plus value qui part de 5% sur chaque année.
un appart loué par 3 locataires différents pendant ces 3 ans rapporte un loyer variable, négociable et avec des périodes de vacances
Maintenant, pour garder ce même locataire pour 3 ans, il faut qu’il s’y sente à l’aise , qu’il y trouve des bénéfices sur sa vie de tous les jours. Au cas contraire, il va finir par chercher ailleurs.
Pour maintenir un locataire le plus longtemps possible, il faut que le bien possède une qualité habitable quotidienne
3. Une mauvaise réputation:
La preuve sociale marche pour attirer des clients _ et pour en perdre aussi !
Aujourd’hui, on ne parle plus que de bouche à oreille mais de e-réputation. c’est le cas pour l’expérience habitant aussi. Si un appart est testé par un locataire comme source de nuisance, de danger ou de dépenses excessives, on va finir par le savoir.
Il vaut mieux investir dès le départ dans un bien performant et sécurisé que tenter de résoudre les problèmes des dégâts et de réputation par la suite
4. Un besoin d’entretien récurent
Qui dit bonne habitabilité, dit côté sain. Dans le cas contraire, bonjour les désordres. des fissures par ci , des infiltrations par là.
Dépenser tout le temps pour entretenir un bien , c’est réduire son rendement locatif net ( après déduction des charges de maintenance et de réparation ).
Par contre, investir dans un bien sain d’exploitation favorise une meilleure rentabilité au fil des années.
3. CINQ conseils pour un meilleur rendement
Il ne faut pas croire à un taux de rendement énoncé :
“mon ami m’a rassuré que c’est un rendement de 10%”
Il faut le créer :
“je comprend ce qui garanti en réalité un bon rendement et je vérifie sur terrain
Ici, 5 conseils que je partage avec toi pour t’aider à travailler ce rendement :
1. N’oublies pas qu’on investit pour habiter !
Même si on investi dans du locatif. ce sont des personnes qui vont occuper les lieux. Ne laisses pas les extras prendre le dessus sur les fondamentaux du “comment bien et mieux habiter” , la décision doit être centrée sur les réponses concrètes et vécues.
Ce qui compte, c’est que le locataire aime et reste dans ce bien !
2. Vas pour un coefficient d’environnement élevé !
Attention !
Un emplacement bien côté sur le marché n’a pas forcément un bon coefficient d’environnement. il faut l’évaluer sur la base:
de la présence des commodités
de leur nature par rapport à l’usage ( commerce, pharmacie, pressing, métro)
de leur rayon de proximité
_
3. Analyses les flux !
Avoir un balcon bien ensoleillé à partir de la chambre à coucher , c’est bien !
Mais avoir à tendre le linge en passant par la chambre à coucher à chaque fois , c’est nul !
En analysant les flux : ( intime/ invité) ( individuel/groupé) (exploitation/passage) , etc… Tu peux avoir une idée préliminaire sur la qualité d’usage du bien et par la suite sa qualité habitable.
4. Informes-toi sur les matériaux et les systèmes
les ponts thermiques et acoustiques sont à l’origine de problèmes et désordres avec le temps. ils proviennent :
des matériaux utilisées ( enveloppe, cloisonnement , ouvertures, couverture …)
des systèmes choisis ( double cloison, système de clim, de chauffage, raccordement …)
Il est important voir primordial d’avoir ces informations, les analyser tant au niveau des risques que des couts d’exploitation.
5. Inspectes la bonne mise en œuvre
Sais-tu qu’un détail de mise en œuvre d’un appui de fenêtre peut provoquer des dégâts d’infiltrations d’eau ?
Maintenant oui !
Malheureusement, Sur 5 audit in situ que je fais , 3 biens immobiliers sont mal exécutés.
Parfois, la malfaçon est bénigne ( sans dégâts graves sur le bâtiment ) _ on peut la réparer moyennant un budget acceptable
Parfois, la malfaçon est maligne, elle nous ruine et nous oblige à des dépenses et des ennuis sans fin.
Pour prévenir de tout ça, fais appel aux professionnels même si , à ton échelle, tu ne remarques rien de louche.
4. Conclusion
Pour conclure cette newsletter, j’aimerai bien que tu commences à investir quelques part.
c’est pour ça que je te propose deux exercices qui t’aideront à investir rentable sur terrain dans l’ approche “user experience”
l’exercice 1: EMOTIONSHOT
c’est comme le Screenshot, mais là on va capter une émotion et non pas un écran.
lors de ta visite, captes ta première émotion , notes la sur papier avec tous les éléments que tu juges être en relation avec cette émotion. Par la suite, essayes de l’analyser , d’identifier son origine en recoupant ces éléments.
cet exercice permet d’avoir une première idée sur l’expérience habitant. la définition de l’émotion et de son origine prévient d’une mauvaise habitabilité.
ça permet aussi de protéger de l’impulsion en détectant si c’est juste de l’admiration ( pour un matériau , pour une couleur pour un détail ) ou est-ce vraiment un état ( se sentir à l’aise, sourire spontané, sensation de bien être…)
l’admiration est éphémère.
l’état dure.
l’exercice 2 : le POURQUOI ?
c’est un exercice plus analytique , tu auras à répondre à ces 3 questions:
qu’est ce qui rend ce bien pratique ?
qu’est ce qui rend ce bien confortable ?
qu’est ce qui rend ce bien sain ?
Le nombre de réponses à chaque question te guidera vers la suite, si tu dois poursuivre ou t’arrêter à ce stade de la visite.
C’est tout pour aujourd’hui,
Si tu bloques toujours et t’arrives pas à te décider, tu peux faire appel à moi pour un audit ( sur ce lien ) ou m’en parler directement en réservant un speed consulting gratuit de 30 mn.
je te garanti que tu partiras satisfait et surtout plus éclairé !
Merci d’avoir lu jusqu’à la fin.
Fatma
Un merci spécial à ceux et celles qui m’inspirent et me soutiennent :
Hatem Bejar, CEO de darkwork , ambassadeur du coworking à domicile
Aicha Mejri, coach de carrière et pro du recrutement Tech
Kaouthar torjette, si t’as besoin de recharger tes batteries , voici une adresse fiable LE QG DE KAOUTHAR
Safa Guermezi, travel Planner et experte en Marketing
Les perso de MAUD, la newsletter qui m’inspire tellement et qui parle “copywriting”
Tu veux m’exprimer ton soutien?
Encore une jolie pépite ! Ce que je retiens c’est que si on n’accepterait pas d’y vivre, mieux vaut ne pas l’acheter.