l’achat sur plan est-il risqué?
#17 ou comment ne plus avoir peur d’acheter sur plan
Hello!
C’est l’édition#17 de #investirutile. Au même temps, c’est la rentrée, on est en mode préparation et réorganisation. j’avoue que ce n’est pas évident surtout avec le flux de travail qui reprend en septembre. la routine qui m’aide à me recentrer, c’est cette newsletter. Aujourd’hui, j’ai choisi de vous reparler de l’achat sur plan.
C’est parti !
Sais-tu que tu peux :
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commander un audit de ton bien
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Sinon, si tu es sur @substack et que t’adores ce contenu, penses à en parler à un ami , des surprises t’attendent 😉
Au programme:
J’ai failli acheter sur plan !
Le risque perçu
La posture de l’investigateur
Le focus du producteur
1. J’ai failli acheter sur plan !
“j’ai failli acheter sur plan, mais je me suis désistée à la dernière minute”
Cette phrase m’a été dite lors de mon interview sur la chaîne télévisée Elhiwar ettounsi en May 2023 au sujet de l’achat sur plan.
La journaliste Afef Gharbi me parlait en Off que l’achat sur plan lui fait peur parce qu’elle ne peut pas s’assurer du bien à acheter.
ça ne t’étonnes pas !
parce que cette peur est présente chez des centaines de personnes, même chez celles qui franchissent le pas. La peur les accompagne durant tout le processus jusqu’à la livraison du bien immobilier.
Ce qui se passe c’est qu’on a peur de l’inconnu.
Pourtant , on se laisse faire.
On se contente de peu d’informations fournies
On suit la procédure sans entrer dans les détails
On ne penses même pas négocier l’offre
et ça accentue davantage nos craintes et nos doutes.
Le plus surprenant, c’est que 90% des Tunisiens qui choisissent d’acheter sur plan, vivent avec cette peur sans trop savoir comment faire pour ne pas la subir.
La bonne nouvelle, c’est que je t’en parle dans cette édition: de “l’achat sur plan”, ses menaces et les garde-fous à mettre en place
Let’s Go !
2. Le risque perçu
Qu’est ce qui fait qu’un informaticien achèterait un gamer MSI, paierait en avance et en ligne.
Mais qu’un fournisseur dans le bâtiment réfléchi deux fois ( même plus) pour acheter sur plan ?
C’est le risque perçu !
le risque perçu revient à deux choses:
la connaissance du sujet
la garantie de l’objet
1. La connaissance du sujet :
Un informaticien connait parfaitement son sujet. il connait par cœur les caractéristiques de qualité d’un Pc gamer : le processeur, la mémoire et la carte graphique. Peut être qu’il y en a d’autres, mais ce dont il a besoin est affiché d’une façon claire et précise dans la fiche technique de vente .
ça lui donne une idée limpide du sujet.
ça lui permet de savoir si ça répond à son besoin ou pas
ça lui permet de qualifier l’offre , de la comparer et de boucler sa décision.
Ce n’est pas le cas pour un appartement. Même quand on est du domaine, il est difficile de juger de la vraie valeur d’un bien immobilier en une seule fois.
Pourquoi?
Parce que ça nécessite un recoupement de données.
Exemple :
Pour un appart en S+3 au 5ème étage d’un immeuble
la fiche de description de projet informe sur :
les finitions : revêtement, matériaux, menuiserie
les équipements : ascenseur, cuisine équipée, clim/chauffage
La fiche technique comporte :
le plan
le calcul de surface
la localisation
Sur quel critère doit-on prendre la décision. Selon quel ordre de priorité doit-on juger de la pertinence de l’offre?
est-ce la surface , les visuels et les images, le marbre du sol ou encore la clim au salon?
En réalité, pour savoir si cet appart répond au besoin, il faut se projeter correctement dans la spatialité de cet appart
Pour ne pas rater cette projection, il faut traduire ces données en valeur habitable.
La valeur habitable c’est le profit que donne l’appart à l’habitant au moment de son exploitation des lieux.Maintenant, on sait tous que cette traduction n’est pas donnée à tout le monde. c’est pourquoi, on doute, on stresse même en passant à l’action.
Ce qui est à retenir:
Plus on sait , moins on se sent menacé.
2. la garantie de l’objet
“Satisfait ou remboursé “ est la stratégie commerciale la plus connue pour réduire le risque perçu chez un consommateur.
La garantie en est une autre.
Pour le cas du Pc gamer, la garantie est affichée et fait partie du marketing commercial avec :
la durée de garantie : 2 ans par exemple
les clauses de garantie
Elle permet ainsi de gérer le risque, réduit le frein à l’achat et augmente la motivation pour l’action.
Pour le cas d’un appart, c’est un peu plus compliqué
La garantie n’est pas connue
et oui ! il existe une garantie en immobilier. on appelle ça “ La garantie décennale”
loi 94-9 du 31/01/94 Art1 - L’architecte, l’ingénieur, l’entrepreneur, le bureau d’études, le bureau de contrôle technique ainsi que toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ou de services, sont responsables de plein droit pendant dix ans à compter de la date de réception de l’ouvrage qu'ils ont conçu, réalisé ou dirigé ou dont ils ont contrôlé les travaux,
……
Cette responsabilité s’étend également aux promoteurs immobiliers et à toute personne qui à titre habituel ou professionnel, vendent après achèvement, un ouvrage qu’ils ont construit ou fait construire, et toute autre personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un promoteur immobilier.Autrement dit, pour 10 ans à partir de la fin des travaux, l’acheteur est protégé des vices cachés , des malfaçons et désordres qui peuvent toucher la solidité de l’ouvrage et pouvant apparaitre même en habitant l’appart.
La garantie n’est pas affichée
Pourquoi ne trouve-t-on pas cette garantie dans les fiches commerciales dans l’immobilier?
Parce que beaucoup de promoteurs immobiliers ne souscrivent pas à l’assurance dite “responsabilité décennale” au moment du chantier . Il y voient une dépense supplémentaire à leur frais.
Résultat ! ils ne l’affiche pas et n’y trouvent pas le bon axe de communication.
Pourtant, le code des assurances les oblige à faire cette garantie pour se protéger et protéger les futurs acquéreurs:
Art95 du code des assurances: “Le maître de l’ouvrage doit assurer, auprès d'une entreprise d'assurance, la responsabilité de tous les intervenants mentionnés à l'article premier de la loi relative à la responsabilité et au contrôle technique dans le domaine de la construction et ce en vertu d'un contrat d'assurance unique par chantier souscrit avant l'ouverture du chantier.”Ce qui est à retenir :
Moins il y a des garanties, moins on a des opportunités d’action
Si ça peut te rassurer , le risque 0 n’existe pas même quand on achète du neuf fini. Par contre, Ne pas être hésitant en achetant sur plan est souvent une question de préparation. j’y vois deux approches complémentaires qui augmentent l’opportunité et réduisent le risque:
la posture de l’investigateur
la posture du producteur
3. La posture de l’investigateur
Un enfant ça pose toujours des questions, n’est ce pas?
Sa curiosité lui permet d’apprendre.
Son exigence lui permet souvent d’obtenir ce qu’il veut.
Combiner ces deux qualités permet d’augmenter la qualité de la demande, parce que:
curiosité + exigence = force de propositionQui dit force de proposition, dit équilibre entre l’offre et la demande. l’offre sera alors de meilleure qualité.
la posture de l’acheteur doit s’articuler autour :
d’une curiosité éclairée : demander des éclaircissements, des documents, des preuves palpables, des démonstrations , des échantillons …
d’une exigence implacable : quand on vous présente une cuisine sans fenêtre sous prétexte que ça respire par la porte, c’est un NON qui exige solution.
Prenons un exemple :
Ceci est un un appartement mis en vente sur plan dont le projet est en cours de construction.
En haut, à droite ,on trouve la mention “ISO 9001”: c’est la norme du management de la qualité.
Autrement dit, ce projet est pensé, construit suivant un système de gestion de la qualité avec une anticipation des risques.
Mais le chantier en dit tout le contraire :
un chantier mal organisé
les aires de stockage sur la route qui entravent le passage des véhicules
les déchets de construction et les déblais ne sont ni traités, ni évacués à temps : aucun tri, aucun recyclage
aucune procédure de sécurité sur chantier , ni traçage, ni signalisation, ni casques
aucune mesure environnementale qui respecte l’entourage immédiat ( voisins et passagers)
la divergence entre ce qui est sur plan et ce qui est sur terrain donne une première idée de la posture que doit prendre un client :
chercher le pourquoi? demander l’éclaircissement de l’information au lieu de passer son chemin
exiger une qualité minimale de gestion parce que liée à la qualité des travaux et par la suite à la qualité du livrable.
Saches que la force de proposition permet à l’acheteur :
la formulation de ses propres conditions pour une meilleure qualité livrable
devenir une partie active des termes de l’accord non seulement écrit mais surtout moral.
le petit soucis c’est que cette force de proposition n’est efficace qu’à une seule et unique condition: une posture plurielle et collective.
Plus il y aura des personnes à haut niveau d’exigence et de curiosité , plus le vendeur sera à l’écoute.
Plus le vendeur sera à l’écoute, plus l’offre gagnera en qualité habitable.
Quelques ressources pour t’aider:
_ ma newsletter #15 : Comment détecter l’arnaque dans une pub immo sans être un Pro
_ ma newsletter #14 : APPART _ les pires réflexes immobilier
4. La posture du producteur
Un acheteur dépense de l’argent contre un objet ou un service
Un investisseur place de l’argent contre un objet ou service productif.
Ce détail fait toute la différence parce que ça permet de se focaliser sur ce que génère le bien et non sur ce qu’il est.
Si tu cherches à acheter une maison pour y vivre. tu vas t’arrêter sur les critères basiques comme le nombre de chambres, l’ascenseur , ou encore la place de parking.
Mais si tu penses comme un investisseur producteur, tu iras chercher si cette maison génère d’autres profits pour :
une autre époque
un autre usage
un autre contexte
D’ailleurs , c’est ce qui fait qu’un habitant lambda a plus de risque de rater un achat immobilier qu’un investisseur professionnel. le deuxième va en profondeur dans la scénarisation habitable, et c’est ce qui fait qu’il détecte plus vite les risques et les menaces de son projet à une longueur d’avance.
Si tu as une lecture correcte du dossier commercial ( les plans, les surfaces…) qui reflète l’usage du bien , tu pourras :
lister ce qui est bien et ce qui ne l’est pas
comparer la qualité avec le prix
te projeter avec d’autres scénarios
être sûr de ta décision
Des pistes pour t’aider à t’en sortir:
_ 4 pièges à éviter lors d’un achat sur plan
_ ma vidéo Youtube: Vendre sur plan: comment mieux faire
_ faire un audit sur plan avant de signer la promesse de vente ( voici un exemple d’audit sur plan )
_ faire un audit sur site pour faire le suivi
Penser Productif c’est penser “Out of the box” en immobilier. c’est comme quand on lit entre les lignes d’un livre pour mieux saisir le sens, le vrai !
Voilà , c’est tout pour aujourd’hui
Merci d’avoir lu jusqu’à la fin.
Fatma
Un merci spécial à ceux et celles qui m’inspirent et me soutiennent :
Hatem Bejar, CEO de darkwork , ambassadeur du coworking à domicile
Aicha Mejri, coach de carrière et pro du recrutement Tech
Kaouthar torjette, si t’as besoin de recharger tes batteries , voici une adresse fiable LE QG DE KAOUTHAR
Safa Guermezi, travel Planner et experte en Marketing
Les perso de MAUD, la newsletter qui m’inspire tellement et qui parle “copywriting”
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